De overdracht van een woning in aanbouw in Spanje houdt in dat een koper zijn koopcontract overdraagt aan een derde partij voordat de eigendom officieel wordt overgedragen via een notariële akte. De oorspronkelijke koper verwerft het eigendom dus niet, maar draagt zijn contractuele positie over, waarna de nieuwe koper alle rechten en verplichtingen tegenover de projectontwikkelaar overneemt. Deze constructie komt steeds vaker voor, met name bij investeringen of wanneer de waarde van het vastgoed stijgt.

Fiscaal gezien wordt deze transactie niet behandeld als een klassieke verkoop. In Andalusië is er geen btw verschuldigd indien de overdragende partij geen ondernemer is, maar wel overdrachtsbelasting (ITP), doorgaans tegen een tarief van 7%, te betalen door de verkrijger binnen 30 dagen. Gezien de juridische en fiscale complexiteit is het essentieel om elke situatie individueel te analyseren en professioneel advies in te winnen om risico’s te beperken en de transactie correct te structureren.

Klik hier om het volledige artikel te lezen.

In Spanje wordt de onroerendgoedbelasting (IBI) geregeld door de lokale belastingwetgeving, die bepaalt dat de eigenaar van het pand op 1 januari van het betreffende jaar verantwoordelijk is voor de betaling. Dit betekent dat bij een verkoop de verkoper juridisch verplicht is om de IBI voor dat jaar te betalen, zelfs als de eigendomsoverdracht later plaatsvindt. De belastingdienst zal zich altijd richten tot deze eigenaar, ongeacht eventuele afspraken tussen koper en verkoper.

In de praktijk—met name in Andalusië—is het echter gebruikelijk dat koper en verkoper overeenkomen om de IBI naar rato van de eigendomsperiode te verdelen. Deze afspraak is rechtsgeldig tussen de partijen en wordt doorgaans opgenomen in de notariële akte, maar bindt de belastingdienst niet. De Spaanse rechtspraak ondersteunt deze proportionele verdeling, tenzij anders overeengekomen, en biedt de verkoper de mogelijkheid om het aandeel van de koper juridisch te vorderen. Een duidelijke contractuele vastlegging is daarom essentieel om toekomstige geschillen te voorkomen.

Klik hier om het volledige artikel te lezen.

Het Certificaat van Geen Stedenbouwkundige Inbreuk (CNIU) is een officieel document dat wordt afgegeven door de bevoegde gemeente en bevestigt dat er op het moment van afgifte geen lopende stedenbouwkundige sanctieprocedures of onderzoeken tegen het betreffende onroerend goed bestaan. Het is vooral relevant bij tweedehands vastgoedtransacties, aangezien het zekerheid biedt dat er geen openstaande dossiers zijn wegens ongeoorloofde bouwwerken of overtredingen van de stedenbouwkundige regelgeving. Het certificaat bevat doorgaans de identificatiegegevens van het pand, een verklaring van afwezigheid van inbreuken, de datum van afgifte en administratieve validatie.

Het certificaat vervangt echter geen vergunning voor eerste bewoning en regulariseert geen werken die zonder vergunning zijn uitgevoerd. Het geeft enkel de situatie weer op het moment van afgifte en heeft daarom een beperkte geldigheidsduur in de praktijk. Het aanvragen van dit document vóór de aankoop versterkt de rechtszekerheid en vermindert het risico op toekomstige stedenbouwkundige problemen. Het maakt idealiter deel uit van een volledige juridische due diligence bij de aankoop van vastgoed in Spanje.

Klik hier om het volledige artikel te lezen.