Bij vastgoedtransacties bestaat de rol van de notaris zowel in Spanje als in Nederland, maar de verantwoordelijkheden en bevoegdheden verschillen aanzienlijk. In het Nederlandse systeem vervult de notaris een actieve en allesomvattende rol: hij voert grondig juridisch en planologisch onderzoek uit, beheert de gelden van de transactie via een derdengeldenrekening, adviseert beide partijen op onpartijdige wijze en zorgt rechtstreeks voor de inschrijving van de eigendom in het Kadaster. De notaris coördineert en waarborgt daarmee het volledige aankoopproces.
In Spanje daarentegen treedt de notaris hoofdzakelijk op als openbaar ambtenaar die rechtszekerheid verleent aan de rechtshandeling. Zijn taak bestaat uit het controleren van de identiteit en handelingsbekwaamheid van de partijen en het verlijden van de notariële koopakte. Hoewel basiscontroles worden uitgevoerd in het eigendomsregister, zoals eigendom en geregistreerde lasten, verricht de Spaanse notaris geen volledige due diligence, beheert hij geen koopgelden en schrijft hij de eigendom niet rechtstreeks in. Deze taken liggen bij de koper of diens adviseurs.
Dit structurele verschil verklaart waarom onafhankelijk juridisch advies cruciaal is bij de aankoop van vastgoed in Spanje. In tegenstelling tot de Nederlandse notaris onderzoekt de Spaanse notaris geen mogelijke stedenbouwkundige, technische of juridische risico’s die niet in het register zijn opgenomen. Daarom is het inschakelen van een gespecialiseerde vastgoedadvocaat sterk aan te bevelen om de belangen van de koper te beschermen en een veilige transactie te garanderen, met name voor internationale kopers die gewend zijn aan andere notariële systemen.
