Bij Welex, uw Nederlandstalig advocaten in Spanje, leggen we graag een onderwerp uit dat van groot belang is op het gebied van het kopen en verkopen van vastgoed in Spanje: de verschillen tussen contracten met betrekking tot de levering van bevestigend koopgeld, penitentiair koopgeld en penitentiair koopgeld.

 

Als Nederlandstalige advocaten in Spanje en experts op dit gebied begrijpen we hoe belangrijk het is om de juridische bijzonderheden en implicaties van elk type contract in het aan- en verkoopproces van een huis in Spanje te begrijpen. In dit artikel gaan we dieper in op deze verschillen en geven we belangrijke informatie om u te helpen weloverwogen beslissingen te nemen bij het kopen van een woning.

 

 

Soorten contracten voor de aan en verkoop van vastgoed in Spanje:

Contrato de Arras in Spanje

Als u een woning wilt kopen in Spanje, is het gebruikelijk dat u gevraagd wordt om een zogenoemde “contrato de arras” te ondertekenen. Dit is een overeenkomst voorafgaand aan de verkoop waarin een som geld wordt gegeven als aanbetaling of garantie voor de nakoming van het contract. Niet alle “contrato de arras” in Spanje zijn echter hetzelfde; er zijn verschillende soorten, afhankelijk van het doel en de gevolgen die moeten worden vastgesteld. In dit artikel leggen we het verschil uit tussen bevestigend oormoed, penitentiair oormoed en penitentiair oormoed.

 

Bevestigend depot in Spanje

Bevestigende deposito’s in Spanje zijn deposito’s die worden gegeven als onderdeel van de koopprijs en dienen om het bestaan en de effectiviteit van het contract in Spanje te bevestigen. Met deze aanbetalingen kunnen de partijen zich niet eenzijdig terugtrekken uit het contract, maar zijn ze verplicht om het na te komen. Als een van de partijen het contract niet nakomt, kan de andere partij dwang nakoming of beëindiging van het contract eisen met schadevergoeding, die het bedrag van de waarborgsom kan overschrijden.

 

Laten we een voorbeeld nemen:

Stel dat Wilhelmus en Gerardus overeenkomen om een huis in Spanje te kopen en verkopen voor 100.000 euro en Wilhelmus geeft 10.000 euro als een bevestigende aanbetaling, beide zijn verplicht om de akte te ondertekenen voor een notaris binnen de afgesproken termijn. Het bedrag dat als aanbetaling wordt gegeven is een deel, als voorschot, van de totale koopprijs.

 

Als Wilhelmus de aangegane verplichting niet nakomt en niet besluit het pand te kopen, kan Gerardus de 100.000 euro van hem opeisen of het contract ontbinden, met een schadeclaim die niet noodzakelijkerwijs samenvalt met de betaalde 10.000 euro, als aanbetaling in Spanje.

 

Als Gerardus de woning niet verkoopt, kan Wilhelmus de levering van de woning eisen of de overeenkomst ontbinden en de 10.000 euro plus schadevergoeding terugvorderen in Spanje.

 

Borgsom contract in Spanje

De aanbetaling in Spanje is een aanbetaling die wordt gedaan als garantie voor de nakoming van het contract en die een boete inhoudt als het contract niet wordt nagekomen.  In dit geval kan het earnest money niet worden beschouwd als een vooruitbetaling van de prijs, hoewel het de facto een vooruitbetaling is, noch geeft het de partijen de mogelijkheid om zich terug te trekken uit het contract. Het earnest money, indien zo uitdrukkelijk vastgesteld, zal de boete zijn die moet worden gedragen door de partij die de verplichting niet nakomt.

 

De waarborgsommen in Spanje zijn een verplichting tussen de partijen met een boeteclausule in geval van niet-nakoming.

 

Als een van de partijen het contract in Spanje schendt, kan de andere partij dwang nakoming of beëindiging van het contract eisen met vergoeding van de veroorzaakte schade, die het bedrag van de waarborgsom in Spanje kan overschrijden.

 

De aanbetaling van een boete in Spanje kan worden gebruikt wanneer het koopcontract afhankelijk is van een eis of omstandigheid die de deal kan dwarsbomen. Als Wilhelmus en Gerardus bijvoorbeeld overeenkomen om een huis te kopen en te verkopen voor 100.000 euro en Wilhelmus overhandigt 10.000 euro als ‘earnest money’, zijn ze allebei verplicht om de akte binnen de afgesproken termijn bij de notaris te ondertekenen, op voorwaarde dat Wilhelmus bijvoorbeeld de benodigde bankfinanciering verkrijgt. Als Wilhelmus de financiering niet rondkrijgt, kan Gerardus nakoming van de verplichting eisen of de overeenkomst ontbinden en bijvoorbeeld de 10.000 euro plus een schadevergoeding houden.

 

Als Gerardus zich hier niet aan houdt, kan Wilhelmus de levering van de woning eisen of de overeenkomst ontbinden en de 10.000 euro plus een vergoeding voor geleden schade plus nog eens 10.000 euro die Gerardus bijvoorbeeld als boete aan hem moet terugbetalen, terugvorderen.

 

Penitentiaire deposito-overeenkomst in Spanje.

Penitentiaire deposito’s in Spanje zijn deposito’s die worden gegeven als een belofte tot verkoop en die de partijen toestaan zich terug te trekken uit het contract zolang ze de vastgestelde boete betalen: het verlies van het deposito als ze het hebben gegeven of de verdubbelde teruggave als ze het hebben ontvangen.

 

Met deze aanbetalingen zijn de partijen vrij om het contract eenzijdig te beëindigen zonder dat ze hun beslissing hoeven te rechtvaardigen of compensatie hoeven te betalen voor andere concepten.

 

In Spanje wordt het boetegeld meestal gebruikt wanneer het koopcontract onderworpen is aan een herzienbaar testament of geconditioneerd is door externe factoren. Als Wilhelmus en Gerardus bijvoorbeeld overeenkomen om een huis te kopen en verkopen voor 100.000 euro en Wilhelmus geeft 10.000 euro als boetedoening, kunnen beiden zich terugtrekken uit het contract zonder andere gevolgen dan het verlies of de teruggave van de aanbetaling. Als Wilhelmus spijt krijgt, mag Gerardus de 10.000 euro houden en op zoek gaan naar een andere koper.

 

Als Gerardus spijt krijgt, kan Wilhelmus de 10.000 euro terugkrijgen en op zoek gaan naar een andere woning plus nog eens 10.000 euro die Gerardus als boete in Spanje aan hem moet terugbetalen.

 

Zoals te zien is, zijn de verschillen tussen bevestigend serieus geld, penitentiair serieus geld en penitentiair serieus geld in Spanje niet altijd duidelijk, ze hebben verschillende kenmerken en gevolgen waarmee rekening moet worden gehouden bij het ondertekenen van een contract voor de aankoop van een woning in Spanje.

 

Daarom is het belangrijk om goed advies in te winnen bij de Nederlandstalige advocaten in Spanje van Welex voordat u een som geld overhandigt of ontvangt als aanbetaling en om in het contract duidelijk te maken welk type aanbetaling is overeengekomen en welke gevolgen ze hebben in geval van niet-naleving. Aarzel niet om contact op te nemen met ons advocatenkantoor in Spanje.